隨著社會(huì)進(jìn)步和人們生活水平提高，為了居住更舒適，房屋更美觀，很多業(yè)主在裝修上花費(fèi)了大量心思。其中不乏一些業(yè)主存在誤區(qū)，認(rèn)為房屋是個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，從而忽視了裝修安全，裝修過程中出現(xiàn)大量拆、改、擴(kuò)等違法違規(guī)行為，從而可能會(huì)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)造成破壞，影響房屋整體安全。
近日，兩則新聞引發(fā)公眾關(guān)注和熱議：哈爾濱一租戶私拆承重墻，導(dǎo)致該樓棟4層至21層出現(xiàn)不同程度的墻壁開裂情況，200多戶居民被緊急疏散無法回家，預(yù)估損失高達(dá)1.6億元；無獨(dú)有偶，廣州某小區(qū)業(yè)主在裝修時(shí)私拆承重墻，導(dǎo)致樓上房屋地板下沉、墻體開裂……因承重墻引發(fā)的事故近期頻發(fā)，再次敲響關(guān)于住宅施工安全的警鐘。
承重墻作為建筑的“生命墻”，私自拆改是否違法？法律后果由誰承擔(dān)？本文將對(duì)相關(guān)房屋裝修改造相關(guān)的法律問題進(jìn)行普法和解讀。
【新聞事件】
據(jù)媒體報(bào)道，廣州市白云區(qū)某小區(qū)一業(yè)主裝修時(shí)私拆承重墻致樓上部分墻體開裂，該事件與哈爾濱居民樓被強(qiáng)砸承重墻致使多樓墻體開裂事件，同樣引發(fā)各方高度關(guān)注。
據(jù)了解，事發(fā)小區(qū)一位2樓業(yè)主此前私自拆除房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞承重梁和剪力墻，致使樓上住戶部分墻體出現(xiàn)裂縫，部分業(yè)主出于安全考慮已暫時(shí)搬離。
事故發(fā)生后，業(yè)主們?cè)邢嚓P(guān)房屋鑒定公司，對(duì)204室和304室進(jìn)行房屋安全鑒定。報(bào)告顯示，204房部分結(jié)構(gòu)梁被拆除，個(gè)別剪力墻有開洞及局部拆除現(xiàn)象。兩間房的損傷情況均符合“嚴(yán)重?fù)p壞”標(biāo)準(zhǔn)。其中，204房結(jié)構(gòu)構(gòu)件拆除及改造，嚴(yán)重影響該建筑結(jié)構(gòu)的安全。
今年5月，當(dāng)?shù)亟值擂k事處發(fā)布致業(yè)主公開信表示，事發(fā)后，住房建設(shè)交通局和街道辦事處第一時(shí)間就此事件進(jìn)行調(diào)處，該區(qū)住房建設(shè)交通局已就相關(guān)情況進(jìn)行立案查處，并已在4月8日至18日完成了臨時(shí)加固支撐工程。
街道辦事處還在公開信中表示，經(jīng)過專家勘察研判，目前建筑物整體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定可控，人員無需轉(zhuǎn)移，但需要盡快開展永久性加固補(bǔ)強(qiáng)施工。目前，已委托廣州市多家專業(yè)機(jī)構(gòu)，開展安全性鑒定檢測和永久性修復(fù)加固補(bǔ)強(qiáng)工程的設(shè)計(jì)和施工。
【律師普法】
何為承重墻？如何判斷承重墻？
承重墻，被稱為建筑的“生命墻”，指支撐著上部樓層重量的墻體，是支撐建筑的脊梁，也是決定室內(nèi)安全的一個(gè)重要部分。承重墻是經(jīng)過科學(xué)計(jì)算的，如果在承重墻上打孔裝修，就會(huì)影響地基的穩(wěn)定性。
承重墻雖然位于業(yè)主家中，但其仍屬于共有部分，業(yè)主對(duì)墻體的使用不得破壞其基本功能。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，建筑的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、樓梯、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分應(yīng)被認(rèn)定為共有部分。
如何判斷是否為承重墻？業(yè)主一般可以通過房屋戶型圖來查看判斷，標(biāo)注為黑色的墻體都是承重墻。另外，還可以從墻體厚度來判斷，非承重墻的厚度較薄，通常只有12厘米左右，而承重墻的墻體一般比較厚，至少都在24厘米以上。此外，從結(jié)構(gòu)類型來看也可以判斷，如果是磚混結(jié)構(gòu)的房子，那么所有墻體都屬于承重墻；如果是框架結(jié)構(gòu)的墻體，一般只有室外墻屬于承重墻體，其他為非承重墻，具體以實(shí)際情況為準(zhǔn)。
業(yè)主拆除承重墻有哪些法律后果？是否要承擔(dān)刑事責(zé)任？
私拆承重墻，不僅影響自己所在的房屋，還會(huì)影響同一棟樓或者同一單元的其他房屋，還會(huì)危及建筑物整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全性，并給整幢樓房造成安全隱患，行為人因此可能會(huì)受到行政處罰、民事賠償乃至刑事懲罰。
從《民法典》規(guī)定來看，如果確有私拆承重墻或者其他違法裝修的行為，無論是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，還是被侵權(quán)的當(dāng)事人或者利害關(guān)系人，都可以對(duì)此行徑主張相應(yīng)權(quán)利。民事救濟(jì)途徑包括要求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。其中，賠償?shù)膿p失包括房屋鑒定費(fèi)、加固設(shè)計(jì)費(fèi)、加固費(fèi)以及房屋價(jià)值降低的損失。
從行政角度來看，私拆承重墻違反了《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第69條規(guī)定，涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，沒有設(shè)計(jì)方案擅自施工的，責(zé)令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款；房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
從刑事責(zé)任角度來說，私自拆除承重墻的行為讓樓房變危樓，危害公共安全，涉嫌構(gòu)成以危險(xiǎn)方法危害公共安全罪。
法條鏈接：
我國《建筑法》第70條規(guī)定，違反本法規(guī)定，涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程擅自施工的，責(zé)令改正，處以罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
《刑法》第115條規(guī)定，以其他危險(xiǎn)方法致人重傷、死亡或者使公私財(cái)產(chǎn)遭受重大損失的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。過失犯前款罪的，處三年以上七年以下有期徒刑；情節(jié)較輕的，處三年以下有期徒刑或者拘役。
如果是裝修公司施工過程中非法施工，或者誤導(dǎo)業(yè)主制訂非法施工方案，裝修公司要承擔(dān)怎樣的責(zé)任？
裝修公司作為專業(yè)裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)確保裝修行為合法，即便拆改承重墻的方案系經(jīng)業(yè)主同意的，未經(jīng)法定流程，亦不得私自拆改，否則應(yīng)就其過錯(cuò)行為承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
對(duì)于承擔(dān)連帶責(zé)任的裝修人和裝修公司，受損居民有權(quán)請(qǐng)求部分或者全部連帶責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于裝修人和裝修公司的責(zé)任份額，根據(jù)各自責(zé)任大小確定；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)責(zé)任。實(shí)際承擔(dān)責(zé)任超過自己責(zé)任份額的連帶責(zé)任人，有權(quán)向其他連帶責(zé)任人追償。
若明知或應(yīng)當(dāng)知道甚至誤導(dǎo)業(yè)主制定非法施工方案，造成嚴(yán)重后果的，裝修公司和相關(guān)責(zé)任人可能還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。
法條鏈接：
《民法典》第1165條規(guī)定：行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。依照法律規(guī)定推定行為人有過錯(cuò)，其不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第33條規(guī)定，因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。
物業(yè)公司需要對(duì)業(yè)主違法拆改裝修承擔(dān)責(zé)任嗎？
物業(yè)服務(wù)公司接受業(yè)主大會(huì)的聘請(qǐng)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)合同約定及法律規(guī)定履行相應(yīng)義務(wù)。物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任，需看物業(yè)公司在業(yè)主裝修前，裝修中有無履行提示、巡查、制止和報(bào)告等監(jiān)管責(zé)任。若物業(yè)公司未盡到提示和制止義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法裝修人造成的損失，承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，造成特別嚴(yán)重后果的，同樣可能面臨刑事處罰。
物業(yè)公司有義務(wù)向業(yè)主提示合理的注意事項(xiàng)，如業(yè)主在裝修過程中裝修用料的放置、裝修時(shí)間的限制、裝修內(nèi)容的限制等事項(xiàng)，包括禁止行為和相關(guān)注意事項(xiàng)向業(yè)主作出提示，從而盡可能避免業(yè)主在裝飾裝修的過程中對(duì)建筑物尤其是建筑物的共有部分造成損害。如果物業(yè)公司未盡提示義務(wù)，由此造成裝修業(yè)主損害其他業(yè)主利益，或造成他人損失的，物業(yè)公司將承擔(dān)一定比例的責(zé)任。
法條鏈接：
《民法典》第945條規(guī)定，物業(yè)公司作為小區(qū)的管理人，對(duì)于業(yè)主裝修行為、裝修現(xiàn)場負(fù)有檢查義務(wù)。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為負(fù)有制止，和向有關(guān)部門報(bào)告義務(wù)。
《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第79條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)要求以及費(fèi)用、施工時(shí)間等內(nèi)容。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。
如果業(yè)主出售房屋時(shí)隱瞞了承重墻被破壞的情況，需要承擔(dān)責(zé)任嗎？
業(yè)主出售房屋時(shí)，如果隱瞞了承重墻被破壞的情況，在法律上屬于違反了誠實(shí)信用原則，售房人依法應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
誠實(shí)信用原則是《民法》中最重要的基本原則之一，適用于民法的整個(gè)領(lǐng)域，民事主體行使任何民事權(quán)利、履行任何民事義務(wù)，都應(yīng)當(dāng)遵守這一原則。誠實(shí)信用原則要求秉持誠實(shí)，恪守承諾，這是維護(hù)正常的市場秩序的前提和基礎(chǔ)。
法條鏈接：
《民法典》第7條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。第509條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
文/高瑜(北京中征律師事務(wù)所律師)
(來源：北京青年報(bào))