租客以甲醛超標(biāo)為由要求退房獲得法院支持，房東按照法院判決退還租客的相關(guān)費(fèi)用后，向開發(fā)商索賠損失卻被法院駁回，原因是無法確定房屋交付時存在甲醛超標(biāo)問題。
精裝修交付的新房未添設(shè)任何家具及用品，甲醛是從哪里來的呢？房東一臉懵圈。
更令房東不解的是，兩份法律文書均確認(rèn)甲醛存在，為什么都是自己敗訴？
房東與租客之訴
白先生是青島華潤中心悅府的一名業(yè)主，2017年7月，白先生作為房東與租客孫女士簽訂《房屋租賃合同》，將華潤中心悅府的房屋出租給孫女士。白先生出租的這套房屋由開發(fā)商華潤置地（山東）有限公司（以下簡稱華潤置地）精裝修交付，交付日期是2015年9月。
白先生說，收房兩年來該房屋一直空置，既沒有出租，也沒有添置任何家居及用品。
住進(jìn)去不久，孫女士就發(fā)覺房間里的味道不太好。
孫女士于2017年7月28日委托青島伊諾薩貝環(huán)保有限公司環(huán)境檢測治理中心、2017年10月10日委托青島市產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)研究院對該房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，檢測結(jié)果均顯示室內(nèi)甲醛超標(biāo)，不符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)要求。
2017年10月，孫女士向法院提起訴訟，稱其租住涉案房屋后，發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)，要求法庭判令解除雙方的房屋租賃合同、白先生返還已支付的房屋租賃費(fèi)及租賃保證金等。
經(jīng)一審、二審，法院支持了孫女士的退租理由，判令白先生退還孫女士已經(jīng)支付的相關(guān)租賃費(fèi)用。
房東與開發(fā)商之訴
履行完法院的判決后，白先生以華潤置地出售的房產(chǎn)存在質(zhì)量問題為由起訴，要求華潤置地賠償其損失。
爭議的焦點(diǎn)在于，甲醛是從哪里來的。
白先生主張，華潤置地以精裝修交付的房屋，自己收房后未添置家居用品也未繼續(xù)裝修，甲醛只能是來自于華潤置地的精裝修。
華潤置地則認(rèn)為，甲醛問題涉及有無裝修改造、有無添置家具及溫度、濕度等多種因素，且檢測時間與交房時間相隔兩年，不能證明房屋交付時存在甲醛問題。
華潤置地還提交了《青島市商品房預(yù)售合同》、竣工驗(yàn)收證明、青島市建筑工程質(zhì)量檢測站出具的《室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測報(bào)告》等證據(jù)，據(jù)此主張其向白先生交付的涉案房屋符合法定和約定標(biāo)準(zhǔn)。
華潤置地還主張，白先生于2015年9月接收涉案房屋，華潤置地已經(jīng)完成了相應(yīng)的賣方義務(wù)。
白先生不認(rèn)同接收房屋即意味著開發(fā)商完成賣方義務(wù)的說法。他認(rèn)為，作為普通自然人，無法在短時間內(nèi)反饋涉案房屋存在的質(zhì)量問題，接收記錄無法證明涉案房屋符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。白先生說，自己也是在解決與租客之間的糾紛時才知曉房屋存在空氣質(zhì)量不合格的問題，且直至涉案房屋出租之日，尚未過質(zhì)保期。
白先生堅(jiān)持認(rèn)為，涉案房屋存在空氣質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)的情況，無法正常居住使用，還令自己承擔(dān)了不必要的經(jīng)濟(jì)損失及名譽(yù)損失，華潤置地應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
雙方爭執(zhí)不下，各自的道理好像也都挺充分。
那么能否進(jìn)行一次司法鑒定呢？
白先生明確表示，不申請司法鑒定，原因是此時房子已經(jīng)賣掉了。
白先生表示，與租客孫女士的官司結(jié)束后，自己對房屋的裝修質(zhì)量完全失去信心，即不敢住也不愿意出租，只能將房子賣掉。如果現(xiàn)在申請司法鑒定，必然會對現(xiàn)房主產(chǎn)生滋擾，增添不必要的麻煩。
不進(jìn)行司法鑒定，就無法確認(rèn)涉案房屋是否仍存在甲醛超標(biāo)問題以及甲醛超標(biāo)的原因。
法院據(jù)此判定，白先生要求華潤置地賠償損失的訴求，證據(jù)不足。
房屋里確實(shí)有甲醛，這是生效的法律裁判文書已經(jīng)確認(rèn)的事實(shí)，房東因此被判退還相關(guān)租房費(fèi)用。生效的法律裁判文書確認(rèn)的事實(shí)還包括：涉案房屋自收房后一直空置，白先生也沒有對房屋添設(shè)任何家具及用品。
但是甲醛是否來自開發(fā)商交付的精裝修，仍然難以界定。
最終，因?yàn)樯姘阜课菀呀?jīng)賣掉而不便做司法鑒定，白先生輸?shù)袅斯偎尽?/p>
精裝商品房甲醛超標(biāo)的鑒定之難
開發(fā)商為了將房子賣出一個比較好的價格，通常會追求美觀的裝修效果，不可避免地使用好看地板、精美墻紙和色澤漂亮的家具，各種裝修材料在相對密閉的空間里疊加，就會造成甲醛超標(biāo)。
業(yè)主買到甲醛超標(biāo)的精裝商品房，想要索賠并不是一件容易的事情，因?yàn)樾枰_定甲醛來自精裝修，過程艱難。
首先，從收房到入住都有一個過程，在這個過程中，購房者通常會添置物品，甚至按個人喜好加以部分改造，這些也可能是甲醛的來源。何況，甲醛的問題還涉及溫度、濕度等因素，頗為復(fù)雜。因此，以入住后的數(shù)值去推論交房時的甲醛情況，連貫性不強(qiáng)。
其次，檢測數(shù)據(jù)的爭議性較大。除了檢測機(jī)構(gòu)是否權(quán)威外，涉事方是否全部參與檢測過程、檢測環(huán)境及檢測來源是否全面、操作過程是否合規(guī)等因素，也是天然的爭議池，沒法做到符合各方要求。不要小看了這些爭議，在法律上，他們都不能被忽視。
再次，簽字收房后，開發(fā)商會強(qiáng)調(diào)已經(jīng)完成了相應(yīng)的賣方義務(wù)。購房者再來主張房屋存在甲醛超標(biāo)問題，就需要舉證證明系房屋自帶裝修而非其他原因所致，因?yàn)榉课菀逊窃桓稜顟B(tài)。想要排除房屋系因房主或租客另行裝修、或放置家具導(dǎo)致甲醛超標(biāo)的可能性，難度不小。
最后，精裝修是否合格，開發(fā)商是能夠提供證據(jù)的，包括竣工驗(yàn)收證明等等。購房者想要與這些權(quán)威機(jī)構(gòu)的證明意見相左，沒有扎實(shí)的證據(jù)與強(qiáng)大的內(nèi)心是做不到的。
雖然精裝商品房甲醛超標(biāo)的維權(quán)頗為不易，但是在司法實(shí)踐中，也有少數(shù)勝訴的案例。在我國的法律中，如果能夠確定甲醛來自精裝修，那么損害賠償訴訟采取的是舉證責(zé)任倒置，即由加害人就法律規(guī)定的免責(zé)事由及其行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。也就是說，開發(fā)商需要舉證證明，損害后果與房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)之間不存在因果關(guān)系，否則就要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
來源：法治青島新聞中心
文/樓外樓
編輯：董楠